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Comment comparer des devis assurance copropriété ?

Les garanties devant apparaître dans un devis assurance immeuble en copropriété
Les garanties obligatoires en Responsabilité Civile immeuble pour une copropriété
L’article 9-1 de la loi du 10/07/1965 (loi dite « ALUR ») stipule que :
« Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre ».

Cet article prévoit donc une obligation d’assurance au minimum en Responsabilité Civile.

Cela s’explique par le fait de protéger les tiers contre d’éventuels dommages dont la copropriété pourrait être tenue pour responsable. A titre d’exemple, un segment d’une partie commune se détache et va finir sa course sur l’immeuble voisin. C’est ce que l’on appelle la Responsabilité Civile du Fait du bâtiment (ou propriétaire d’immeuble). Cela concerne également les parties communes non bâties (piscine, espace vert, bassins, courts de tennis…) mais aussi les préposés et salariés de l’immeuble en copropriété (gardien, technicien de surface…).

Il convient aussi de vérifier que le contrat s’étend à la Responsabilité Civile lors des tenues de réunion ou assemblées générales. Deux types de garanties différentes peuvent être vérifiés. Soit les réunions et/ou assemblées générales se tiennent à l’intérieur de l’immeuble, dans ce cas là, la Responsabilité Civile réunions suffit. Soit, l’immeuble en copropriété doit louer une salle (à titre payant ou mise à disposition gratuite) et dans ce cas là, il s’agit de la garantie Responsabilité Civile Risques Locatifs qui interviendrait en cas de sinistre dont la copropriété serait responsable.

La garantie Responsabilité Civile est complétée par la garantie Défense et Recours.

Attention, le règlement de copropriété peut imposer au syndic (professionnel ou bénévole) une assurance visant également les dommages au bâtiment.

Les garanties indispensables au devis assurance copropriété
Il est très important de vérifier que le contrat souscrit prend également en garantie les conséquences pécuniaires de la Responsabilité Civile pouvant incomber au Conseil Syndical et/ou ses membres ou au Syndic Bénévole. C’est ce que l’on appelle la « Responsabilité Civile du conseil syndical ou syndic bénévole ». Cette garantie est très importante pour le Bureau car elle permet la prise en charge résultant d’erreurs de Droit ou de Fait, d’omissions ou de négligences commises pendant l’accomplissement du mandat.

Tout comme pour les contrats Multirisques Habitation des particuliers, la majorité des devis d’assurance pour les copropriétés (verticales ou horizontales) offrent des garanties standards qui peuvent même être packagées.

Ainsi, il n’est pas rare, en complément de la garantie Responsabilité Civile, de retrouver des garanties telles que : Incendie, Dégâts des Eaux, Bris de glaces, Vol…

Il est fortement conseillé au syndic de souscrire à un contrat Multirisques Immeuble afin d’assurer une copropriété. Ce type de contrat permet de couvrir, en plus de la garantie obligatoire, les dommages relatifs au bâtiment lui-même.

L’investissement immobilier est gage de placement sûr et pérenne. Ainsi, le copropriétaire qui achète un bien immobilier le fait soit pour s’offrir un logement soit pour se procurer un revenu complémentaire. Quoi qu’il en soit, cet engagement financier est source de patrimoine à protéger. C’est pourquoi, il est primordial de prévoir une assurance couvrant les dommages pouvant endommager la copropriété (exemple : un incendie se déclare dans le local à poubelles et se propage à l’ensemble de l’immeuble qui prend feu).

Les garanties au devis d’assurance immeuble en copropriété à ne pas négliger
Certaines compagnies complètent leurs devis d’assurance immeuble en copropriété grâce à des garanties optionnelles.
Il peut s’agir des garanties Dommages Electriques (exemple : la foudre tombe sur l’immeuble et la chaudière collectivement ne fonctionne plus), Bris de machines (exemple : le moteur de l’ascenseur tombe en panne alors qu’il fait l’objet d’un contrat de maintenance), Effondrement du bâtiment, Protection Juridique (exemple : la copropriété fait réaliser des travaux et la réalisation de ceux-ci n’est pas conforme à la commande. La copropriété se retourne contre l’entrepreneur et il faut saisir un avocat), Perte de loyers et/ou charges (exemple : un copropriétaire ne paye plus ses charges de copropriété depuis des mois).

Les franchises et limites à vérifier sur les devis d’assurance copropriété
Deux types de contrat sont possibles. La copropriété peut, soit opter pour un contrat sans franchise (dans ce cas le tarif est plus élevé mais il n’y aura pas de charge supplémentaire à répartir sur l’ensemble des copropriétaires en cas de sinistre), soit opter pour un contrat avec franchise (le tarif annuel est plus bas mais une part du montant des dommages restera à la charge de la copropriété).

Dans ce dernier cas, il peut s’agir d’une franchise générale (c’est-à-dire que chaque garantie aura la même franchise) ou d’une franchise différente par garantie.

Ce facteur est un paramètre important à prendre en compte dans le choix final et varie en fonction des réels besoins de la copropriété. Il est donc primordial d’avoir un bon conseil de son assureur.

Il convient impérativement de vérifier également quelle est la Limite Contractuelle d’Indemnité (LCI). En effet, il s’agit du montant maximum indemnisé par l’assureur en cas de sinistre (tous dommages confondus y compris le coût du terrain).

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